Je veux acheter une résidence secondaire : que dois-je savoir ?
Avoir un deuxième toit a bien évidemment des répercussions sur les impôts du ménage. Taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères... sont autant de dépenses à inclure dans votre budget.
A savoir d’emblée : les impôts locaux sont dus à compter du 1er janvier pour l’année entière même si la maison n’est occupée que durant l’été et quelques week-ends par an : taxe foncière sur les propriétés bâties et sur les propriétés non bâties si la surface du terrain dépasse 5 ares (500 m2), taxe d’habitation et taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Seule bonne nouvelle : si l’on règle déjà la redevance télé, prélevée en même temps que la taxe d’habitation de la résidence principale, on ne la paiera pas une seconde fois !
Résidence secondaire : des impôts locaux plus lourds
S’agissant de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’habitation, la quasi-totalité des exonérations et mesures de plafonnement prévues en faveur des personnes modestes ainsi que les abattements applicables sur la valeur locative, notamment les abattements pour charges de famille, ne s’appliquent pas aux résidences secondaires.
Pire, certains prélèvements annexes, perçus au profit de l’État, sont majorés. Les frais de gestion représentent ainsi 8 % du montant des taxes locales, alors qu’ils sont ramenés à 4,4 % pour une résidence principale. De même, pour le calcul de la taxe d’habitation, le prélèvement calculé sur les logements à "valeur locative élevée", c’est-à-dire dépassant 4 573 €, est calculé au taux d’1,2 % jusqu’à 7 622 € et d’1,7 % au-delà alors qu’il plafonne à 0,2 % pour la résidence principale.
Le gouvernement a lancé en septembre 2013 un projet de révision du calcul de la valeur locative du parc immobilier. La base de calcul des taxes d'habitation et foncière, n'ayant pas été révisée depuis 1970, ne reflèterait plus la réalité du marché. Mais cette réforme ne se concrétisera pas avant 2018.
Redevables de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Quant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, recouvrée en même temps que la taxe foncière, elle est également due pour l’année entière même si le logement n’est habité que quelques mois par an.
La commune peut toutefois décider d’exonérer les habitations situées en dehors de la zone de collecte, c’est-à-dire celles qui sont situées à plus de 200 m du point de passage des bennes à ordures ou du conteneur de collecte le plus proche.
Mais il n’est pas possible de demander à être dégrevé de cette taxe si on ne peut pas utiliser le service de ramassage des ordures parce qu’on ne séjourne dans sa maison que le week-end alors que les bennes à ordures ne passent que le lundi matin, prévient d’emblée Sylvie Rideau, des éditions Francis Lefebvre.
Taxe foncière de la résidence secondaire : exonération temporaire
Seule consolation : les contribuables qui font bâtir leur résidence secondaire ou transforment un bâtiment rural en habitation peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Il en va de même pour ceux qui rénovent ou restaurent un bâtiment ancien dès lors que les travaux entraînent une modification du gros œuvre, du volume ou de la surface habitable.
Cette exonération, qui peut être partielle ou totale, est limitée à deux ans : elle court à compter du 1er janvier de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux. Attention, pour en profiter, il faut déposer la demande au plus tard dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent la fin des travaux ou la date d’achat, si le constructeur n’a pas fait lui-même la démarche. Si cette demande est effectuée hors délai, l’exonération ne s’applique que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante
La possession d’une deuxième maison a également des répercussions sur le calcul des autres impôts du ménage.
D’une manière générale, quels que soient les impôts concernés, les résidences secondaires ne bénéficient pas des mêmes avantages que ceux qui sont prévus en faveur de la résidence principale.
Mais si vous êtes âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition et si vos revenus sont inférieurs à certains plafonds, vous pouvez être éxonéré de la taxe foncière de vos résidences principale et secondaire.
Avantage fiscal : le taux réduit de TVA sur les travaux
Une oasis fiscale résiste ! Depuis le 1er janvier 2012, le fisc autorise en effet l’application du taux de TVA réduit (7 % au lieu de 19,60 %) sur les factures de travaux et d’entretien des bâtiments achevés de construire depuis plus de deux ans.
Le taux de TVA réduit à 5,5 % reste applicable pour les travaux sur des locaux à usage d'habitation de plus de deux ans, s'ils ont fait l'objet d'un devis avant le 20 décembre 2011, et si vous avez versé un acompte avant cette date.
Si le ménage est assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), sa résidence secondaire entre dans le périmètre de son patrimoine taxable. Elle doit être déclarée pour sa valeur vénale au 1er janvier de l’année et ne bénéficie pas de l’abattement de 30 % réservé à la résidence principale.
Revente de la résidence secondaire : quelle imposition ?
Enfin, lors de la revente, contrairement à la plus-value réalisée sur la résidence principale, qui est exonérée d’impôt sur le revenu dans tous les cas, celle qui porte sur la résidence secondaire est normalement imposable.
Désormais les plus-values sur la résidence secondaire ne sont taxées à 100 % que si le bien est vendu moins de 6 ans après son acquisition.
Pour l'impôt sur le revenu, la plus-value est taxée au taux forfaitaire de 19 % (sans compter les contributions sociales). Toutefois, un abattement de 6 % par an s’applique entre la 6ème et la 21ème année de détention puis de 4 % la 22ème année. De ce fait, au bout de 22 ans, il n'y a plus d'impôt à payer.
Mais il restera à payer les contributions sociales dont le taux prévu est de 15,5 % avec un abattement variable en fonction de la durée de détention du bien :
- - 1,65 % sur la plus-value pour chaque année de détention, au de-là de la 5ème et jusqu'à la 21ème année ;
- - 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
- - 9 % pour chaque année au de-là de la 22ème année.
Donc l'exonération est totale au bout de 30 ans.
Un abattement temporaire de 25 % sur les plus-values
D'après le projet de réforme de l'imposition des plus-values, une instruction ministérielle du 9 août 2013 précise les modalités des dispositions qui sont déjà en vigueur au 1er septembre 2013 et qui seront reprises dans le projet de loi de finances pour 2014.
Cette instruction précise qu'un abattement exceptionnel de 25 % est instauré temporairement sur les plus-values : pour les ventes réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
Lorsque le bien est situé dans une zone où les prix sont élevés, le vendeur devra payer la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €. Soit :
- 2 % pour les plus-values comprises entre 50 000 € et 100 00 € ;
- 3 % pour les plus-values comprises entre 100 000 et 150 000 € ;
- 6 % pour les plus-values supérieures à 250 000 €.
Les impôts de la location
Si la résidence secondaire est donnée en location plusieurs semaines ou quelques mois par an, le loyer encaissé est soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dès lors que les recettes ne dépassent pas 32 600 € par an, ils sont taxés après un abattement forfaitaire de 50 %. À défaut, ils sont imposés selon un régime réel, c’est-à-dire après déduction de toutes les charges effectivement supportées.
À noter : certaines communes de bord de mer ou de montagne prélèvent également une taxe de séjour, due par les locataires. Il revient au propriétaire de l’encaisser avant de la reverser au fisc.
